改革开放，为华夏大地赢得高楼连天。可是由于众多的原因，
４００多万户城镇住房困难户，不得不眼睁睁地看着大规模的新建商
品房不断积压，直到今天的近７０００万平方米，积压资金１０００
多亿元。怎样有效解除世纪之交的中国房患怎样在已有广厦千万栋的
情况下，让举国上下俱欢颜呢房地产开发商、银行、政府官员、专家
学者踏破铁鞋、众里寻她千百度，广告促销、降低利率、税费治理、
安居工程、取消福利分房等等办法纷纷出台，然而四五年过去了，房
患并没有如人们所期盼的那样被迅速解除。

　　公积金——其性温，其效缓，有和百药之功，乏祛暴疾之力

　　公积金如甘草，其性温，其效缓，可和百药，做长久之计，独难
解燃眉之急。就像一个家庭的男主人往往把挣来的钱交给女主人保管，
以免自己一时冲动，乱花钱，三下五除二，“有了一顿通，没了装米
桶”。国家住房公积金制度，也是为职工做长远打算，“零存整取”，
几十年下来按照现在的公积金积累量与房价的比较，可能得要上百年
积累，就有实力买下自己的住房。为了鼓励和保障企业为职工做长远
打算，政府还提供种种优惠措施和强制手段，如像提供购建房贷款、
优先买安居房、企业给予同样的金额的“补助”等等。住房公积金制
度在我国国营企事业单位迅速发展着。

　　但每月１５元的住房公积金，同１０００～５０００块钱一平方
米的商品房价格相比，似乎也太可怜了吧天津市房改办调研处王处长
说：公积金虽然建立，但光靠那百分之几的积累，一时也很难彻底解
决住房问题，而且增加公积金比例，企业又受不了，特别是效益不好
的企业。

　　众所周知，靠工资存钱买房，绝非一日之功。难道中国人想让这
上千万住房困难者被积压的６８００万平方米商品房继续调戏几年、
十几年、几十年，直到大家的公积金存够为止？

　　同样众所周知，房改是希望改变过去那种职工国营企业职工靠国
家分房的等、靠、要的恶性循环体制，而公积金制度中国家仍然在唱
主角（实质上，由于国有企业本身是国家资本的一部分，这样一来，
公积金中国家部分占２/３），这样企业职工会不会因此永远卖身企业
现代企业制度改革会不会因此放慢脚步房改，会不会继续如履薄冰？

　　经济学家戴园晨指出，福利分房和微利房的存在，是制约商品房
发展的最大障碍。现在很多单位用公积金盖福利房，卖１０套房的钱
还不够建１套房，这样转两圈后，公积金就化为零了。在先分到住房
的家庭的背后，是很多人遥遥无期地等待。所以，应当把福利机制转
化为按揭机制为主的市场机制。

　　利息降为零，

　　人们就一定会买房子吗

　　众所周知，商品房大规模积压的同时，中国居民在国内银行拥有
４万亿银行存款。担心通货膨胀的人视之如洪水猛兽，称为“笼中虎”。
为促使虎出笼，吃掉积压房，中国人民银行发布公告：从１９９６年
５月１日起，降低贷款利率，存款利率平均降低０.９８个百分点，贷
款利率平均降低０.７５个百分点。同年九月，再次降低银行利率，存
款利率降低１.５个百分点，贷款利率降低１.２个百分点。这就是中
国１９９６年经济工作中有名的“两次调低利率”。

　　许多人对两次降低利率给予了较高的评价和预期，但实际情况却
不是这样争气：

　　“银行存贷款利率下调已有半月了，成都除股市颇为红火外，并
没有在产权、期货、房地产等领域产生较大反应，甚至连预计可能出
现的购物风潮也平静如初。”

　　于是人们确认：银行两次下调利率，并没能有效激活房地产市场。

　　为什么在其它国家强有力的经济杠杆，在我国功效不大呢？

　　虽然有居民金融意识还不强的原因，更主要的是，降低利息远远
不够促使居民购房，最多只能促使去炒股。也正是如此，才有了股市
的异常红火。但这显然不是政府想看到的。于是，《人民日报》向股
民发出措辞强烈的警告。但，对房地产和其它国民经济活动而言，两
次调息作用不大。

　　因为，还是那句老话：买得起房子又想买的，已经买了；剩下的
都是买不起和不想买的。降低利率最多只能让极少数买得起而不想买
的人变得想买，对绝大多数真正买不起商品房的人而言，降息与己无
关。

　　调息，不能有效解除房患。

　　我国按揭难以推广的内因分析

　　购房按揭，是一种贷款方式，是指购房者以所要购买的住房作为
抵押品向金融机构申请贷款的贷款方式。银行专业术语叫个人购房抵
押贷款。

　　我国现行的住房按揭的一般规定是：住房贷款的额度按存二贷一
的办法执行；按揭贷款成数一般只为５０％到６０％；贷款年利率最
低１１.６１％，有的高达１4％以上，贷款期限一般为３年～５年
（三次降低利率后有所下降，１～３年期的有７.２％的，３～５年期
的有７.８％的）。

　　从购房按揭的发展历史，我们可以看出按揭条件的差异将直接决
定按揭能否推广。我国的购房按揭之所以不能迅速推广，除了必须进
行综合治理一系列因素之外，还有我国的按揭自身发展不到位的原因。

　　导致我国购房按揭进展缓慢的主要原因是什么呢？

　　１.不少决策者观念中，房地产业等同混乱投机、与炒买炒卖混为
一体。国家专业银行对资金的适度从紧，首先受控制的就是房地产业，
而信贷风险远远超过房地产的工商业、国有企业，基本不受控制。似
乎工商业、国营企业出现坏账、死账很正常，而房地产出现风险就如
临大敌。

　　这方面也有对日本金融业投机房地产过度，而引发的泡沫经济崩
溃的前车之鉴。对此，我们是这样看的：泡沫经济的根源是金融炒做
过度。它的载体，既有房地产，也有股票、证券、期货。日本当年的
泡沫经济在房地产这方面的表现，是由于以日本金融界为主的世界投
机资本，对日本国土地和房产的炒做。而我们极力推崇的按揭则大相
径庭，是４００万寒士、数亿人要求改善居住条件，和已经积压６８
００万平方米现房情况下对购买者的金融支持，而不是对炒做者提供
资本。

　　２.购房者方面：由于开展按揭业务的银行不多，贷款利率又较高
而且单位还可分房因而制约了购房积极性。直到人民银行和建设银行
已经为推动购房按揭，而出台了专门的法规并提供１０００亿元贷款
的今天，国内提供购房按揭的银行还很少，在成都仅有四川省建设银
行下属的一个营业部开展这项业务，并且是需房地产公司担保并支付
一定数量押金的按揭雏形。而开展购房按揭业务的银行，其贷款时间
大多在五年左右，贷款比例大多仅仅五成，央行三次降息之前的贷款
利息都不下１０％。这对购房者意味着什么呢？

　　有人就上海的按揭做过计算。商品房人民币按揭，年利率为１２
.０６％，如购买３０万元一套，建筑面积８０平方米的二室一厅的商
品房，买主支付了３０％的自筹购房款后余额７０％，计２１万元。
假定申请到１０年期按揭，那么，买主每月需还本付息３４４５０
７８元。这笔数额，对工薪族而言，显然难以承受，因为，上海人１
９９４年的职工人均收入为７４０１元，按三口之家算，每人都挣钱，
才２２２０３元。这三口人全年不吃不穿，倾其所有收入，也不足以
支付按揭还款。而据统计，上海市１９９４年的人均月生活开支为１
１６７.２４元。

　　还有人对四川省的按揭方案进行了计算：

　　“在‘四川省建行房地产信贷部住房按揭贷款办法’中规定，按
揭比率最高不超过五成，年限一般为三年。这一方案对首付款和供款
要求都比较高，已远非中高收入和高收入家庭所能够承受。若以目前
成都市一、二环路之间普通商品房价格１８００元平方米，面积５
０平方米，按揭月利率千分之六计算，首付款为４.５万元，相当于这
类家庭存款余额的４倍；而每月供款达１３９６.６０元，如果以３５
％来考虑负担比率，那么月收入应在３９８１.７１元以上。目前存款
仅１万元，月收入在１０００～１３００元之间的广大家庭，对此只
能望楼兴叹，敬而远之了。过短的按揭年限和过低的按揭比率所要求
的高额首付款和供款，使银行业务从根本上失去了市场”。

　　首次付这么多钱，每月付这么多的钱，如此负担，我们愿意吗？

　　何况，我们许多人还可以在单位上分到房子；公房的租金仅仅不
到一元钱一个平方米呢！何况按上海的例子所示，按揭其实并不合算。

　　上海例子中，购房者共需向银行还本付息４１３４０９.３６元，
另需交纳各种手续费２７０９元，合计总额要比不按揭多支出２０６
１１８.３６元。

　　３.开发商也不愿意按揭。一来开发商一向拖欠银行贷款本息，若
搞按揭，银行要他先还钱，开发商当然不愿把按揭得到的首期款给银
行，因为这样做，它很可能既没了房子，又没了钱，赔了夫人又折兵，
永无翻身之日。二来，利息太高，开发商也受不了。三来，银行即使
给开发商留些钱，数量已很有限，开发商难以继续开发。银行要开发
商承担一些风险，为购房按揭人提供担保，其实是把自己无法承担的
风险转嫁给开发企业。

　　４.银行也不愿这样按揭。银行方面，一是由于信贷规模控制，缺
乏大规模按揭资金，银行用短期一般性存款来支持按揭，容易造成信
贷资金呆滞，出现“手头紧”的情况。银行虽有钱，其实也不是用不
完，你看它不停地拉存款，就是因为钱还不够。若大规模贷款出来买
房，十几年、几十年才还完，银行的钱就远远不够用了。二是资金来
源不良。银行贷款出来，是要获得利息的。你想：我们定期存款年利
息是６％左右，大额长期储蓄利息更高。银行要再贷款给我们，利息
当然不能太低，否则它要亏本。亏本的事谁会干呢于是，它只有高利
息贷出来。利息高了，我们又受不了。三是法律保障体制不健全，银
行还担心我们真正还不起时，它不能拍卖我们的房子，因为这样做就
会让我们无家可住，我们没处住，搬不了，怎么拍卖呀？

　　国外是怎样做的呢？

　　美国住房按揭贷款额可达房价的９０％，偿还期达３０年，贷款
年利率也只有７％～８％。英国购房贷款可达房价的９０％，有的甚
至可达１００％，还款期限为２０年～３５年，年利率约为１１％～
１３％。瑞典住房长期贷款可使购房者得到４０年～５０年的还款期。
智利住宅信贷的利息只有１％～２％。新加坡住房按揭可达８０％，
年利率为６.２５％，最长时间为２５年。日本金融公库发放的住宅贷
款，一般每年偿还的比例为家庭年收入的１８％左右，最高不超过２
５％～３０％。加拿大购房者每年偿还的比例为家庭年收入的３０％。
肯尼亚住宅贷款期限在２０年以上，每月偿还额度约占正式职工平均
收入的比例为２５％～３０％。香港“居者有其屋”计划中，银行对
楼宇的最高按揭可达房价的９０％，有的甚至达１００％，贷款期限
一般十几年，甚至上百年，贷款利率一般为年息７.２５％。台湾银行
住宅贷款额度一般为买价的７０％，贷款年限为１５年～２０年，贷
款利率为年息７％～８％。

　　显然，要使居民每年偿还贷款的比例为家庭年收入的３０％左右，
我国住房按揭的条件要进行实质性的改变。按揭贷款成数应当到达８
０％～９０％，期限３０年～５０年，年利率降到５％左右或更低。
要达到这种水平，国际经验告诉我们，银行、开发商、购房者三者的
力量是无法办到的。当我们跳出购房者、开发商、银行三者的局限，
站在国家总体利益的角度来看这种局面时，问题就好办多了。

　　开发商怕银行扣下它们的按揭款因为开发商欠银行的贷款太多了，
政府可以加以协调，让银行暂时不扣，以便让开发企业活起来。其实
也只有企业活起来，银行才有更多的生意做；开发商也怕利息高，既
然已对购房者降低了利息，当然这个问题就解决了。

　　剩下的一切问题就是政府和银行之间算账了。

　　银行怕收不回贷款本息，政府可以担保。有了政府担保，银行的
风险就少一点，利息就可以少要一点。因为风险越小，利息就可以少
一些，这是银行界的规矩。不过，别高兴太早，这样降低不了多少利
息。因为银行自己吸收的存款利息本身就高，它只能高进高出。高进
低出，会亏的，除非政府补贴这些亏损或用别的办法让它低进低出。

　　房子不卖，损失很大，就像熟透了的西瓜不被吃掉就会烂掉一样，
对开发商如此、对银行如此、对政府也同样如此。房子大规模积压，
政府既要损失向开发商收取的营业税、所得税；还要损失可从银行得
到的税收；损失因房屋卖出后可向建筑公司、装饰公司、建材公司、
化工公司、运输公司、石油公司、电信公司等等许多公司收的营业税、
所得税；还得承担银行的三角债损失……；再说，按揭对资金的要求
其实并不是很多，据有关方面预算，如果国家安排５００亿至１００
０亿元人民币的楼宇按揭，只要政策恰当，现时大部分积压商品房均
可望顺利销出；否则，还要遭老百姓骂骂它浪费国家财产，是败家子；
要它严惩贪官污吏；要它追究政策失误的负责人……

　　其实，用不着我们找理由，政府都会主动做些补贴，因为我们的
政府是全心全意为人民服务的！

　　何况，政府对咱老百姓好，咱老百姓也不会对不起它的。你给咱
补贴，咱也“吃水不忘挖井人”。咱不是在银行有４万亿元储蓄吗咱
把它提出来一些，不让政府为“笼中虎”发愁。咱还可以加入公积金，
低利息存入银行，让银行低进低出，政府也可少一点补贴。

　　这么一来，按揭不就成了吗？

　　几种错误的买房观念

　　买房是一辈子的事情与草率买房

　　我们发现很多人，包括一些官员和学者都有这样一个认识：买房
子是住一辈子的事情。这种观念还深深的存在于包括建设部的一些政
府部门的宣传中。这是比较典型的传统住房观念。其实在以前的福利
分房体制下，我们的住房也不是住一辈子不变。新的住房制度，是恢
复住房商品的本来面目，是为了让人们更好的利用住房商品为自己的
生活和工作提供方便，而不是要大家画地为牢，一辈子守候着这个房
子。可以肯定的认为：我国居民今后的住房，也会像美国人那样更加
频繁的变化。我们房屋的地点，可能因我们工作的城市或者在同一个
城市的工作地点变化而变化。我们房屋的大小、结构、环境可能因我
们的收入水平的变化而变化。这些变化是一定会到来的，但是这些变
化的到来是需要时间和社会发展过程的。

　　另外一种购房观念也存在，不过很少，那就是对买房持无所谓的
心态。或许很多读者对此不大理解。当我们告诉您这种观念的持有者
大多是那些钱很多的人或者钱来得很容易的人，或许您就不觉得奇怪
了。在此我们用深圳万科房地产公司的王石总经理的一句话来提醒一
下这些购房者：人在钱多的时候往往更容易犯错误。

　　钱不够才按揭

　　按揭的产生和发展，的确主要是因为人们存款难以一次性支付购
房款，但是如果说只有钱不够才按揭，那就不对了。按揭购房，实质
是贷款买房，有商业经验的读者都清楚，现而今眼目下要获得商业贷
款不容易。越来越多的贷款只面向有抵押的效益好的企业和有钱的人。
对那些经营资金不是很多、经营利润又很高的人来说，流动资金太重
要了。即使他们的存款足够买房，也不一定全部拿出来用于买房，他
们往往要留下足够的流动资金。比如我有２０万元现金，需要一套１
５万元的房子。我可以一次性拿出１５万元把房子买下，再拿２万元
装修，剩下３万元备用，但是实际上却不会这样做。我会拿出５万元
用于按揭购房，拿３万元装修，拿出３万元用于按揭买车，存１万元
急需备用，剩下的８万元用作经营的流动资金。只要我的资金运作回
报率高于银行按揭利率，我就有赢利。实际上大多数的经营利润比银
行贷款利率高，否则没有人到银行贷款，银行自己也会把利率降下来
的。这样做我不仅有房子住，还有车子用，加上我已经有的电脑，就
是小康水平了，不比一般的美国人差多少了。这样做还款压力也很小，
即使拿几个月生意不“开和”，我还是可以高枕无忧。何况住得好，
就休息得好，加上有了交通工具，生意一般来说会更好一些。做生意
的朋友都清楚，生意只要好了，也就不在乎剩下的房钱了，甚至还可
以提前偿还按揭款。

　　买房投资，并不是只有买来卖才能赚钱，买来住也可以赚钱。这
也是按揭的妙用之一。对那些租房住的朋友，可以权衡一下，或许这
里面大有学问。

　　买房子就是买建筑物

　　对住房困难的人来说，可能只要能得到一个面积大的房子，就已
经很高兴了，不过买房不是一时半会儿的热情，是要过日子的事情，
要考虑周到一些。买房子绝非仅仅是买建筑物，不仅要看建筑物的面
积、质量，还要看建筑物周围的环境、物业管理问题、交通问题、付
款方式，甚至连孩子读书是否方便这些问题也应该考虑进去。现在考
虑的因素越多，日后碰到的麻烦也就可能越少。当然，考虑的条件越
多，符合条件的房子就越少，在找房子上需要花费的工夫就越多，甚
至付出的价格也高一些。因此既不要怕麻烦，也不要过于挑剔，小失
大。